В прошлый раз мы рассказывали о схемах покупки квартиры в новостройке и, как выяснилось, ни одна из них полностью не избавляет дольщиков от всевозможных рисков. Поэтому в последнее время покупатели, выбирая застройщика, ориентируются не столько на схему продажи жилья, сколько на репутацию стройкомпании.

Новостройки ОмскаИзучая предложения на рынке новостроек, стоит отдавать предпочтение тем строительным компаниям, которые уже не первый год возводят жилье в городе. Ведь если организация работает долгое время на виду, а за ее плечами ряд завершенных проектов, то маловероятно, что она обанкротится.
Следует помнить, что в самой компании покупателю вряд ли расскажут о проблемах и недостроях, поэтому покупателю нужно самому навести справки, изучив историю развития фирмы. Потенциальным дольщикам также стоит выделить время и съездить на уже реализованные объекты, пообщаться с тем, кто уже стал счастливым обладателем новой квартиры. Много информации о застройщике можно получить и от специалистов Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, в народе называемой Госжилстройнадзором. Именно эта организация наблюдает за застройщиками и контролирует привлечение денежных средств участников долевого строительства.

Проводя постоянный мониторинг новых способов продажи жилья, к которым прибегают строители в Омске, специалисты Госжилстройнадзора предупреждают омичей, что на сегодняшний день существует всего три законные схемы. Это договор долевого участия (ДДУ), покупка квартиры через жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооперативы (ЖСК, ЖНК), а также приобретение жилья с помощью сертификата. В последнем случае застройщик выступает эмитентом ценной бумаги (жилищного сертификата), выпускаемой под конкретный проект. При этом, как и в случае заключения ДДУ, компания должна иметь в собственности, на праве аренды или субаренды участок земли и утвержденную проектную документацию.

Номинальная стоимость сертификата индексируется исходя из рыночной цены на недвижимость и устойчивости финансового положения застройщика. Работа с сертификатами должна проходить в соответствии с законодательством о ценных бумагах, содержащим требования к застройщику. Кроме того, выпуская сертификаты, строительная организация подпадает под жесткий контроль государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков.

Тем не менее, омские стройкомпании не всегда руководствуются законными схемами, а покупатели, увидев низкую цену, совершенно забывают о возможных рисках. Так, в этом году Госжилстройнадзор выявил факты незаконного привлечения денежных средств граждан для возведения многоквартирных домов. К «серым» схемам по информации специалиста контрольного органа относятся такие способы: соглашение о задатке; договор приема паевого взноса и обеспечение жилым помещением ЖСК с привлечением денежных средств граждан в кассу другой организации (застройщика); внесение в кассу или на расчетный счет застройщика денежных средств до регистрации в Управлении Росреестра по Омской области договоров долевого участия.

Чтобы избежать роста числа обманутых дольщиков Госжилстройнадзор постоянно контролирует деятельность омских застройщиков. По результатам проверок меньше всего нарушений градостроительного законодательства, технических регламентов и проектной документации госструктура выявила в деятельности следующих застройщиков: ЗАО «СФ «Трест‑5», ООО «СК «Заполярстрой», ЗАО «ЗСЖБ № 6», ООО «СК»Трест № 4», ООО «Сибгазстройдеталь Инвест», ООО «ЗЖБИ №7».

Есть и такие компании, к которым у контролирующего органа вовсе нет претензий. С начала 2013 года и до настоящего дня не выявлено нарушений по соблюдению законодательства в сфере долевого строительства у таких застройщиков как: ООО «СК «Заполярстрой», ООО «МанросИнвест», ЗАО «СФ «Трест‑5» и фЖСК «Диоген».

Как отмечают руководители омских агентств недвижимости, большинство стройкомпаний, с которыми они работают, используют схему ЖСК. При этом, по мнению директора АН «Семерочка» Мадины Жармухаметовой, сегодня людям важна репутация застройщика, нежели схемы, по которым фирма продает квартиры. По словам специалиста, такие омские застройщики как «Сибгазстройдеталь», ООО «СК»Трест №4», ООО «Завод сборного железобетона №5», ООО «Домостроительный комбинат» ответственно подходят к своим обязательствам и сдают объек­ты в срок. Директор ООО «Прогресс» Жанна Тутубалина выделяет такие стройкомпании, как ЗАО «СФ «Трест-5», ООО «СК»Трест №4», ИСК «ДомСтройОмск», ООО «Магнат-С».

Как выбрать надежного застройщика?

Приобрести комфортную квартиру – это мечта многих. Один из вариантов ее осуществления: покупка недвижимости на начальных этапах возведения здания. Однако в этом случае надо быть особенно внимательным.

Как минимизировать риск быть обманутым?

Чтобы не оказаться жертвой мошенников, надо проанализировать доступную информацию о фирме, которая выступает в качестве застройщика. Чтобы сориентироваться и сделать вывод о реальном положении компании, необходимо: • посетить официальный сайт строительной компании;
• побеседовать с рабочими на месте возведения объекта, чтобы выяснить все нюансы строительства и понять, насколько прочно положение фирмы.

Если окажется, что строительство объекта организовано с целью погашения задолженностей фирмы-застройщика, то, скорее всего, качеству строительных и отделочных работ на новом объекте не будет уделяться должного внимания.

На какие показатели надо обратить особенное внимание?

1. Необходимо проанализировать цены на квартиры в возводимом доме. Явно заниженная цена – свидетельство ненадежности застройщика.

2. Разрешение на строительство – это обязательное условие, свидетельствующее о том, что работа выполняется на законных основаниях. При наличии документов обязательно надо обратить внимание на пункт, указывающий на конечные сроки разрешения. В противном случае, покупатель может оказаться жертвой собственной некомпетентности и невнимательности.

3. Надо проверить наличие у застройщика права на целевое использование участка под застройку жилого строения. Участие застройщика в торгах должно быть отмечено в преамбуле договора, иначе при возникновении споров сроки заселения в возведенный дом могут сильно затянуться.

4. Если строительство нового дома осуществляется при участии органов власти, то надо обязательно проверить, имеет ли компания-застройщик договор с властями, иначе может оказаться так, что квартира будет продана другим лицам.

5. Текст договора надо изучить самым тщательным образом, кроме того, желательно проконсультироваться с юристом, специализирующимся в этой области права, и уточнить вместе с ним, насколько полно определены в договоре права и обязанности застройщика. Договор обязательно должен содержать указание на конкретный строительный объект, срок выполнения работ, цену квартиры, а также гарантийные условия.

Способы оценки недвижимости

Для оценки недвижимости придумано много различных способов, но в большинстве своем аналитики используют три из них.
Первый - затратный способ. Оценка по данному методу предполагает проведение анализа стоимости недвижимости на основе учета затрат, которые придется выделить на восстановление изношенных помещений. При использовании данного способа проводят несколько этапов расчета. Для начала определяется стоимость незастроенного участка, затем проводится оценка полного воспроизводства здания. Их сумма используется в качестве оценки максимальной стоимости недвижимости. На следующем этапе учитывается износ помещений и рассматривается стоимость их улучшения. Полученная цифра вычитается из полной стоимости объекта недвижимости, таким образом выводится примерная стоимость объекта.

Второй способ - рыночный. Это блок методов, которые сводятся к сравнению представленного объекта с его аналогами на рынке недвижимости. В первую очередь, конечно, учитывается информация по ценам. Например, проводится оценка недвижимости Екатеринбург - рассматриваются все аналогичные объекты и по результатам составляется сравнительная сводка, на основании которой и выставляется примерная стоимость недвижимости.

На третьем месте стоит доходный способ оценки недвижимости. В данном случае рассмотрению подлежат будущие теоретические доходы от владения коммерческим имуществом.

В этом подходе выделяют два основных приема для разных объектов:

1. Дисконтирование денежных потоков

Данный прием используется в том случае, если будущий уровень прибыли ожидается существенно отличным от нынешнего. Дисконтирование чаще всего используется в отношении нестабильных объектов, владение которыми выливается в появление резких скачков доходов и расходов.

2. Капитализация прибыли

Данный метод применим в основном к объектам, которые приносят стабильный доход в течение некоторого, достаточно долгого, периода времени. В данном случае составляется прогноз денежного потока с вполне ожидаемыми стабильными темпами роста.

 

Советы

 

   Покупка квартиры от застройщика: преимущества

Покупка жилья – важный этап в жизни современного человека.
Каждый решает этот вопрос по-своему – кто-то покупает квартиру на вторичном рынке, а кто-то предпочитает сотрудничество непосредственно с застройщиком. Не зря второй способ покупки жилья становится популярным, потому что покупка квартиры в Поморие от застройщика – это разумно, выгодно и приятно. Жильё от застройщика имеет абсолютно чистую юридическую историю, что очень важно. Уверенность в том, что за квартирой никогда не явится какой-то забытый наследник прошлых хозяев, дорогого стоит. И, кстати, стоимость такой квартиры будет ниже, чем жилья на вторичном рынке.

Состояние покупаемой квартиры будет гарантированно очень хорошим – новый дом, новые коммуникации, современная сантехника и окна, красивая отделка. В этой квартире не нужно будет делать радикальный и очень дорогостоящий ремонт. С другой стороны, можно наоборот получить от застройщика квартиру с минимальной отделкой и свободной планировкой и самостоятельно продумать до мелочей дизайн, расположение и размер каждой комнаты. В таком случае вы без преувеличения получите в итоге квартиру своей мечты. В последнее время застройщики предлагают жильё в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Всё, что нужно для жизни, находится в непосредственной близости, поэтому проживание в новом доме и в развитом районе будет исключительно комфортным.

Добросовестные застройщики никогда не оставляют свои квартиры на произвол судьбы после продажи. Если вдруг вы выявите в новой квартире недоделки и дефекты, он обязательно их устранит. Сотрудничество с надёжной фирмой-застройщиком – это гарантия того, что покупка жилья не станет для вас разочарованием. Думая о приобретении квартиры от застройщика, рассматривайте все возможные варианты, выбирайте самого достойного, и ваше новое жилище вам обязательно понравится.

Инструменты

 

 На что обращать внимание при покупке жилья

 
Порядок приемки. На что обращать внимание, как проверять, какие существуют нормы...
Приходим к Застройщику на приемку квартиры (Застройщик ждет, что будет подписан акт приема). На что обращать нужно внимание? Проверить розетки, например, зарядкой для мобильного, проверить свет... Что еще?...
Какие должны быть максимально допустимые завалы стен, расстояние от пола до входа в стояк (чтоб потом вода в ванной не стояла, а сливалась) и т.д.?
Кто знает, поделитесь знаниями, пожалуйста. Желательно с отсылом на какие-нибудь снипы, госты и т.п.

Т.е. интересует что-то наподобие вот такого списка (если он неверный, исправляйте :)):
Ниже даны основные советы по проверке квартиры:

1. Что иметь при себе:
Бумагу и ручку (карандаш).
Любой компактный электроприбор который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону).
Желательно взять отвес (нитку и грузик) для проверки углов отклонения стен.
Для проверки освещения можно, на всякий случай, взять с собой лампочку.
2. Что сделать при приеме квартиры в обязательном порядке:
Переписать все номера счетчиков (электричества и воды) и их показания. У электрического счетчика надо снять две цифры — дневной и ночной тарифы.
Обратите внимание, когда будете получать паспорта на счетчик воды, чтобы вам выдали именно ваши — сверяйте ваши номера с номерами, указанными в паспорте.
3. На что смотреть:
- Стяжка
Цементная стяжка является лидером по браку. В большинстве случаев дефекты типичны для всех строительных компаний, в том числе и с хорошей репутацией. При осмотре стяжки обращайте внимание на неровности, бугры и трещины.
- Стены
Стоит обратить внимание на углы отклонения (проверяйте с помощью отвеса), значительные местные неровности (все равно они будут выравниваться штукатуркой), дыры и усадочные трещины. Монтажные стыки и швы должны быть заполнены раствором.
- Окна и двери балконов/лоджий
Не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме. Легко ли открываются/закрываются все створки, наличие всех ручек, петель, их работу и надежность крепления. Проверьте наличие уплотнителя по всему периметру створки в месте ее прилегания к раме. Проверьте нет ли незапененных зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.
- Лоджии
Все выше сказанное по окнам, плюс: следует проверить не перекашивает ли створку при движении, фиксацию створки в закрытом положении по всей высоте, надежность расположения створки в раме.
- Электрика
Проверяем наличие розеток и выключателей в каждом помещении. Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и УЗО в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает — то в общем холле). Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их. Если взяли лампочку — проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами — туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики. Проверьте работу звонка.
- Водоснабжение
Проверьте наличие луж или увлажнений в районе стояков. Проверьте работу запорных кранов на отводах, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушила.
- Отопление
Проверьте работу регуляторов температуры — по крайней мере, крутятся они или нет, не разбита ли пластиковая ручка на нем. Ровно ли установлены сами батареи.
- Вентиляция
Проверьте наличие вентиляционных отверстий на кухне, в ванной и туалете. Тяга проверяется прикладыванием листа бумаги к отверстию – он должен прилипнуть, или огнем (спичка или зажигалка) – пламя должно отклоняться.
- Канализация
Обратите внимание на правильность установки тройников в туалете, в ванной и на кухне. Они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда подобраться при установке стоков.

В Вашей квартире не должно быть никакого строительного мусора и грязи!
Если какие-то вещи вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем) то указывайте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.
Самое главное — УКАЗЫВАТЬ обнаруженные недостатки в смотровом листе. И уточнять сроки их устранения.
Самые популярные претензии:
Чаще всего при приеме нового жилья дольщики жалуются на низкое качество отделочных работ. Претензии граждан в 90% случаев обоснованны.
Кроме того, теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение ... лет с момента сдачи дома (только для домов попадающих под действие закона о долевом строительстве, а таких пока мало).

Ремонт